🏠 SAS IISE
Chevron 1 -- Gestion parc locatif
APP-ABT-001
💲 Groupement Anges
Chevron 2 -- Capital collaboratif
ANG-INV-002
🎓 Fonds de Dotation
Chevron 3 -- Impact social
PLAN-DOT-003
🏭 Fondation
Chevron 4 -- Garant ethique
FOND-004
🌟 Vision ESS -- Chevron 5
ADN du projet -- Charte Fondatrice Invariante -- VISION-005
Chevron 6 — Dimension financière interconnectée FIN-INTER-006
Le Chevron 6 est transversal : il ne s'ajoute pas aux 5 chevrons, il les interconnecte. Il décrit la circulation des flux financiers et les boucles de renforcement mutuel qui rendent le modèle auto-amplifiant.
│
│ → Capital initial et récurrent
↓
SAS — PARC LOCATIF (Chevron 1)
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│ → Revenus locatifs → 20-25 % → FONDS DE DOTATION (Chevron 3)
│ → Bénéfices nets → 80 % réinvestis dans le parc
│ → Bénéfices nets → 20 % → porteur (ProChv1 + CapChv1)
↓
FONDS DE DOTATION (Chevron 3)
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│ → Redistribution 4 axes (abattements, bien-être, formation, projets)
│ → 55 % du reliquat → FONDATION (Chevron 4)
↓
FONDATION (Chevron 4)
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│ → Gouvernance éthique, sécurisation des flux
│ → Attrait de partenaires et mécènes
└→ Reporting + transparence → confiance → attire plus d'anges ↺
Boucle principale
Anges financent les logements → Loyers alimentent le Fonds → Fonds soutient les étudiants → Moins d'impayés + fidélisation → Rentabilité renforcée → Anges incités à réinvestir
Réinvestissement circulaire
Les excédents du Fonds de dotation peuvent être réinjectés dans de nouveaux logements, amplifiant l'impact sans dépendre de capitaux externes supplémentaires.
Résilience systémique
La Fondation constitue des réserves pour anticiper les risques (vacance, travaux imprévus) et stabiliser le modèle sur les 5 chevrons, même en année difficile.
| Partie prenante | Bénéfice issu du Chevron 6 | Indicateur An.1 → An.5 |
|---|---|---|
| Étudiants | Logement abordable + aides concrètes (250 € à 650 €/an) | 45 → 120 étudiants logés |
| Anges investisseurs | Rendement attractif + impact social mesurable et certifié | 13,5 % → 15,5 % médian |
| Porteur | ProChv1 croissant + CapChv1 amplifié par l'effet de réseau | 1 207 € → ~5 000 € ProChv1 |
| Modèle IISE | Autonomie financière, scalabilité, capacité à innover | Levier ×7,8 → ×12,3 |
| Instance | Membres | Role | Pouvoir de blocage |
|---|---|---|---|
| AG Anges Investisseurs | 151 anges + porteur | Validation comptes annuels, vote budgets majeurs | 🔴 Veto simple |
| Comite de Gestion SAS | Porteur + 3 anges elus | Decisions operationnelles, acquisitions, baux | 🔴 Unanimite requise actes majeurs |
| Comite Ethique | 5 membres independants | Conformite Charte, litiges, derogations | 🔴 Veto sur tout acte contraire Charte |
| Conseil de Fondation | 3-7 membres | Attribution FDD, strategie impact social | 🔴 Souverain sur le fonds de dotation |
Verrous anti-derive
| Risque | Verrou mis en place | IDKey |
|---|---|---|
| Rachat par actionnaire dominant | Clause de plafonnement 49% + droit de preemption collectif | CHARTE-ADN-FONDATRICE-000 |
| Modification mission sociale | Article 3 Charte -- Invariant absolu, exige AGA 100% + Comite Ethique | VALEURS-FOND-001 |
| Augmentation loyers predatrice | Loyers plafonnes IRL + 20% sous marche = clause statutaire | APP-ABT-001 |
| Opacite financiere | Comptes publics annuels + rapport Prefet + audit tiers | ADN-ECONOMIQUE-002 |
| Dissolution opportuniste | Boni de liquidation exclusivement vers entites a mission sociale | FOND-004 |
Roadmap conformite 2026-2027
| Etape | Description | Statut | Echeance |
|---|---|---|---|
| 1. Constitution SAS | Depot statuts, immatriculation RCS, ouverture compte pro | En cours | T3 2026 |
| 2. Pacte actionnaires | Redaction + signature 151 anges, clauses anti-derive | A initier | T3 2026 |
| 3. Agrement ESUS | Dossier DREETS + validation mission sociale | A preparer | T4 2026 |
| 4. Comite Ethique | Designation 5 membres independants, reglement interieur | A constituer | T4 2026 |
| 5. 1re acquisition | Appel d offres, due diligence, compromis sur 5 T3 | Prospection | T1 2027 |
| 6. 1ers locataires | 45 etudiants loges, baux signes, VISALE actives | Prospection | T2 2027 |
| 7. 1er rapport impact | Publication rapport annuel An.1, audit social independant | Prospection | T1 2028 |
Protection juridique des pourcentages
Les pourcentages de repartition des benefices (50/30/20 au niveau 1 ; 4/1/45/50 au niveau 2) sont juridiquement verrouillee par plusieurs mecanismes complementaires -- ils ne sont pas de simples engagements moraux. GARANTIES PERCENTAGES 025
| Mecanisme | Description | Effet protecteur |
|---|---|---|
| Inscription statutaire | Pourcentages ecrits dans les statuts SAS -- document legalement contraignant | Modification impossible sans AGE a majorite qualifiee |
| Clauses de blocage | Majorite qualifiee 2/3 des anges + veto Comite Ethique | Le porteur seul ne peut jamais modifier les regles |
| Convention de gestion | Document complementaire cosigne par toutes les parties | Force contractuelle independante des statuts |
| Registre IDKey | Chaque regle de repartition tracee par un IDKey infalsifiable | Preuve d anteriorite et de conformite a l intention fondatrice |
Alerte multi-parties prenantes
En cas de decision structurante de la Fondation (ex : arret du soutien aux unites de colocation), tous les acteurs du systeme doivent etre notifies simultanement. Mecanisme de transparence radicale inscrit dans le reglement interieur.
| Partie prenante | Canal de notification | Delai maximal |
|---|---|---|
| Anges investisseurs (151) | Email individuel + convocation AG extraordinaire | 48 h |
| Etudiants colocataires | Courrier recommande + email | 30 jours calendaires |
| Fonds de Dotation | Convocation Conseil FDD | 15 jours |
| Comite Ethique | Saisine formelle + droit de veto temporaire | Immediat |
| Comite de Gestion SAS | Reunion d urgence obligatoire | 72 h |
Chaque partie devient ambassadeur de bonne foi -- elle a l obligation de relayer l information dans son reseau. Ce mecanisme transforme la transparence en protection collective et differencie IISE des structures ESS classiques.