Charte Fondatrice et Invariante
ADN Éthique, Humanitaire et Économique — Document Constitutionnel · v1.0 · 25 mai 2026
"Ce document est le chromosome du projet. Il ne peut être modifié, contourné, ni dissous. Il survit à ses auteurs, à ses gestionnaires, et à ses bénéficiaires successifs. Il est la mémoire vivante de l'intention."
— Raul Tadwar, porteur fondateur, mai 2026
La conviction est simple : le logement étudiant abordable n'est pas un luxe, c'est une condition préalable à l'égalité des chances. Un jeune qui paie 70 % de ses revenus pour se loger n'étudie pas — il survit.
Simultanément, la finance n'est pas l'ennemi du social. Un euro investi dans un logement solidaire peut simultanément rémunérer son propriétaire, loger un étudiant sous le prix du marché, alimenter un fonds d'aide sociale et constituer un patrimoine collectif durable.
TITRE I — Valeurs Fondatrices VALEURS-FOND-001
La dignité de l'étudiant précaire
Tout étudiant logé doit bénéficier d'un logement décent, sécurisé, abordable — a minima 15 % sous le prix du marché local. Cette finalité prime sur toute autre considération financière, opérationnelle ou institutionnelle.
La pérennité du modèle au service du collectif
Le projet ne vise pas le profit maximal à court terme. Il vise la soutenabilité à long terme au profit du plus grand nombre d'étudiants possible.
La juste rémunération de l'engagement
Les investisseurs méritent un rendement honnête et croissant. Le porteur mérite une rémunération juste. Ces rémunérations sont légitimes — à condition qu'elles restent subordonnées aux deux finalités précédentes.
L'impact social mesurable et certifié
Le projet s'engage à produire un impact social documenté, auditable et publié chaque année. L'agrément ESUS est la traduction institutionnelle de cet engagement.
| # | Valeur | Définition opérationnelle |
|---|---|---|
| V-1 | Solidarité | Chaque bénéfice financier doit produire, par construction, un bénéfice social mesurable. |
| V-2 | Transparence | Chaque euro est tracé, documenté et publié. Aucun flux n'est confidentiel vis-à-vis des instances de contrôle. |
| V-3 | Irréversibilité de la mission | La mission sociale ne peut jamais être abandonnée, réduite ou transformée en mission purement commerciale. |
| V-4 | Gouvernance partagée | Aucune personne seule ne peut modifier une règle fondamentale. Toute décision structurelle requiert un consensus collégial. |
| V-5 | Reproductibilité ouverte | Le modèle est conçu pour être reproduit par d'autres porteurs, sur d'autres territoires, sans appropriation exclusive. |
- 🚫Jamais un instrument de spéculation immobilière. Vente uniquement avec réinvestissement dans des logements solidaires.
- 🚫Jamais un outil de sélection discriminatoire. Critères d'accès = précarité financière et projet pédagogique uniquement.
- 🚫Jamais une structure au service d'un actionnaire unique. Aucune personne ne peut détenir > 49 % du pouvoir décisionnel.
- 🚫Jamais une entité opaque. Comptes publiés annuellement, rapport transmis au Préfet.
- 🚫Jamais une structure qui s'enrichit sur la précarité. Loyers plafonnés à 20 % sous le loyer médian de marché, indexés IRL.
TITRE II — ADN Économique Invariant ADN-ECONOMIQUE-002
Pilier 1 — Le levier locatif
T3 en zones de valeur modérée, loués à des étudiants en colocation à loyer solidaire. Flux locatifs réguliers, prévisibles et sécurisés.
Pilier 2 — Le capital collaboratif
151 anges investisseurs × 2 000 €/an. Rémunération croissante liée à la performance sociale du projet.
Pilier 3 — La redistribution sociale
≥ 5 % du résultat net vers le FDD. ≥ 2 % vers la Fondation. Impact social documenté et certifié annuellement.
Pilier 4 — La réplicabilité structurée
Modèle conçu pour être reproduit dans d'autres villes. Outils, process et gouvernance partagés librement sous conditions de respect de la Charte.
La clé de répartition suivante est constitutionnellement protégée. Elle s'applique au bénéfice net annuel de la SAS, après paiement de toutes charges et impôt sur les sociétés.
│
├── 80 % → CAPITAL COLLECTIF (CapChv1)
│ ├── 50 % → Acquisition de nouveaux logements
│ ├── 20 % → Fonds de dotation + Fondation
│ └── 30 % → Maintenance / rénovation du parc
│
└── 20 % → RELIQUAT PORTEUR
├── 80 % → Réinjecté (même clé que ci-dessus)
└── 20 % → ProChv1 — rémunération porteur
├── 50 % → Pérennité modèle
├── 4 % → Fondation
├── 1 % → Affectations symboliques
└── 45 % → Usage personnel porteur
| Destination | Part sur 100 | Justification | IDKey |
|---|---|---|---|
| Nouveaux logements | 40 % | Croissance de l'impact social | ALLOC-LOGEMENTS-003a |
| Fonds dotation + Fondation | 16 % | Redistribution sociale directe | ALLOC-FDD-003b |
| Maintenance / rénovation | 24 % | Pérennité du patrimoine collectif | ALLOC-MAINT-003c |
| ProChv1 → pérennité modèle | 8 % | Renforcement capital opérationnel | ALLOC-PERI-003d |
| ProChv1 → Fondation | 0,64 % | Contribution éthique symbolique | ALLOC-FOND-003e |
| ProChv1 → autres | 0,16 % | Affectations symboliques | ALLOC-SYMB-003f |
| ProChv1 → usage porteur | 7,2 % | Rémunération fondateur-gestionnaire | ALLOC-PORT-003g |
Verrou constitutionnel : Aucune ligne ne peut descendre en dessous de 80 % de sa valeur nominale sans déclencher la procédure d'alerte éthique (Titre IV, Article 15). La ligne « Nouveaux logements » est inviolable à moins de 30 %.
Les rendements offerts aux anges investisseurs sont protégés par une grille progressive inscrite dans les statuts. Ils ne peuvent être réduits unilatéralement.
| Année | Rendement minimum | Rendement médian | Rendement maximum |
|---|---|---|---|
| An. 1 | 9,0 % | 13,5 % | 15,0 % |
| An. 2 | 9,3 % | 14,0 % | 15,5 % |
| An. 3 | 9,6 % | 14,5 % | 16,0 % |
| An. 4 | 10,0 % | 15,0 % | 16,5 % |
| An. 5 | 10,5 % | 15,5 % | 17,0 % |
Droit ESUS : Dès l'agrément, réduction IR de 25 % du montant investi — rendement effectif : 12,6 % net sur base 2 000 €/an.
| Contrainte | Valeur de référence | Niveau de protection |
|---|---|---|
| Loyer de départ (base 2026) | 408 €/mois/étudiant (T3, 3 colocataires) | Inscrit dans les statuts |
| Abattement solidaire garanti | 250 €/an minimum (20,83 €/mois) | Inscrit dans la Charte |
| Plafond d'indexation annuelle | IRL + 0 % (pas de sur-indexation) | Inscrit dans la Charte |
| Écart maximal au marché | Jamais au-dessus de 80 % du loyer médian de marché | Contrôle annuel Fondation |
| Critères d'accès | Ressources < 60 % plafond HLM ou boursier CROUS | Inscrit dans les statuts |
Interdiction absolue : Aucune procédure d'expulsion ne peut être engagée avant 90 jours de carence, accompagnement CROUS/FSL activé, et validation du Comité d'Éthique.
Indépendamment du résultat net de la SAS, les flux suivants sont prélevés en priorité avant toute distribution :
| Source | Montant minimum garanti | IDKey |
|---|---|---|
| Cotisation anges (sur gain médian base 270 €) | 20 % × 270 € × nb anges actifs | CONTRIB-ANGES-006a |
| Fraction revenus locatifs SAS | Minimum 4 % des loyers encaissés nets | CONTRIB-LOC-006b |
| Apport porteur de projet | Minimum 1 500 €/an (An.1), indexé IRL | CONTRIB-PORT-006c |
| Dons et mécénats reçus | 100 % affectés au Fonds, sans détournement | CONTRIB-DONS-006d |
TITRE III — Dimension Humanitaire HUMANITAIRE-003
Ce projet part d'une lecture de la réalité : en France, en 2026, des dizaines de milliers d'étudiants abandonnent leurs études non par manque de capacité, mais parce que le loyer leur est insupportable. La précarité du logement est une violence silencieuse, invisible dans les statistiques académiques, dévastatrice dans les trajectoires de vie.
Ce projet ne prétend pas résoudre seul cette injustice. Il prétend en atténuer les effets, localement, de façon mesurable, et avec des moyens privés volontaires. Chaque T3 acquis, chaque étudiant logé à 408 euros plutôt que 520, chaque abattement de 250 euros versé, est une réponse concrète à cette violence.
Ces droits ne peuvent jamais être retirés à un étudiant une fois le bail signé, sauf faute grave documentée.
Le loyer solidaire
L'abattement de 250 euros par an est acquis dès la signature du bail. Il ne peut être remis en question en cours de bail, quelle que soit la situation financière du projet.
L'accompagnement en difficulté
En cas de difficulté financière temporaire : accompagnement CROUS/FSL/médiation avant toute procédure contentieuse. Garantie VISALE activée automatiquement. Aucune expulsion dans les 90 premiers jours de carence, ni pendant une période d'examens.
L'accès aux aides du Fonds de Dotation
Chaque étudiant en résidence depuis plus de 6 mois peut solliciter les 4 axes du FDD (abattement loyer, bien-être, matériel/formation, projets collectifs).
La dignité du logement
Logement répondant aux normes de décence (DPE ≥ D à l'acquisition ou travaux sous 24 mois), équipé d'un accès internet, entretenu selon le plan de maintenance annuel.
La transparence sur les conditions
Chaque étudiant reçoit, avant signature, le document synthétique expliquant le modèle, ses avantages, ses obligations et ses voies de recours.
La non-instrumentalisation
L'étudiant logé n'est pas un produit d'appel. Son image, son parcours ou ses difficultés ne peuvent être utilisés à des fins commerciales sans son consentement écrit explicite.
| § | Engagement | Cible |
|---|---|---|
| 11.1 | Priorité aux profils de précarité | ≥ 60 % du parc occupé par étudiants < 800 €/mois ou boursiers CROUS niv. 4+ |
| 11.2 | Pas de surtaux en tension locative | Loyers indexés IRL maximum, même en vacance < 2 % |
| 11.3 | Réinvestissement en zone de besoin | Expansion géographique ciblée sur zones boursiers élevés + parc insuffisant |
| 11.4 | Politique DPE comme engagement environnemental | Aucun logement F/G en location. Logements E : plan rénovation budgété sous 36 mois |
| 11.5 | Rapport d'impact annuel | Publié dans les 120 jours après clôture — étudiants logés, aides versées, loyers vs marché |
TITRE IV — Gouvernance et Protection de l'Invariance GOUVERNANCE-INVARIANCE-004
La protection de la Charte repose sur cinq couches de gouvernance, chacune indépendante et capable de déclencher une alerte si une couche supérieure défaillit.
Les statuts juridiques
Règles fondamentales (clé de répartition, loyers plafonds, droits étudiants, grille de rendement) inscrites dans les statuts SAS + actes constitutifs FDD + Fondation. Toute modification : AGE, quorum 75 %.
Le Comité d'Éthique
5 membres : 1 représentant anges, 1 représentant étudiants, 1 expert ESS indépendant, 1 juriste, 1 représentant Fondation. Aucun membre de la direction SAS. Réunion min. 2 fois/an + urgences.
Le commissaire aux comptes
Mandaté par l'AG, indépendant. Certifie annuellement la conformité des flux financiers aux clés de répartition inscrites dans la Charte.
Le contrôle préfectoral
Toute modification des statuts fondamentaux notifiée au Préfet dans les 30 jours. Droit de contrôle sur les actes du Fonds de Dotation et de la Fondation.
La transparence publique
Rapport d'impact, comptes certifiés et bilan Fondation publiés sur le site public dans les 120 jours suivant la clôture de l'exercice.
Chaque règle, clé de répartition, droit ou engagement est indexé par un IDKey unique. Le Registre Central des IDKeys est tenu par le secrétariat de la Fondation, version contrôlée, horodatée, accessible à toute partie prenante.
| Bloc IDKey | Domaine couvert |
|---|---|
| CHARTE-ADN-000 à 099 | Principes fondateurs |
| VALEURS-FOND-001 à 099 | Valeurs et interdictions |
| ADN-ECONOMIQUE-002 à 099 | Modèle économique |
| CLE-REPARTITION-003 à 099 | Clés de répartition |
| RENDEMENTS-ANGES-004 à 099 | Grille de rendement |
| LOYERS-PLAFOND-005 à 099 | Plafonds et critères locatifs |
| CONTRIB-SOCIALE-006 à 099 | Contributions obligatoires |
| HUMANITAIRE-010 à 099 | Droits et engagements humanitaires |
| GOUVERNANCE-012 à 099 | Structures de gouvernance |
| PROCEDURE-ALERTE-015 à 099 | Procédures d'alerte et sanction |
Niveau 0 — JAMAIS modifiable
| Règle invariante | Raison |
|---|---|
| Mission de logement étudiant solidaire | Objet constitutif du projet |
| Loyer ≤ 80 % du marché local | Condition de la dimension solidaire |
| Abattement minimum 250 €/an | Promesse faite à chaque étudiant |
| Interdiction de sélection discriminatoire | Impératif légal et éthique |
| Interdiction de concentration > 49 % | Garantie de gouvernance partagée |
| Publication annuelle comptes + rapport d'impact | Fondement de la confiance |
| Interdiction d'expulsion sous 90 jours | Reconnaissance de la vulnérabilité |
Niveau 1 — Majorité qualifiée (75 % AGE + Comité Éthique)
| Règle modifiable | Procédure |
|---|---|
| Clé de répartition (80%/20% et sous-clés) | AGE quorum 75 % + validation Comité d'Éthique |
| Grille de rendement des anges | AGE 75 % (amélioration possible en AGO) |
| Montant cotisation sociale obligatoire | AGE 75 % + rapport d'impact préalable |
| Composition du Comité d'Éthique | AGE 75 % |
| Politique DPE et critères environnementaux | AGE 75 % |
Niveau 2 — Décision de gouvernance ordinaire
| Règle opérationnelle | Procédure |
|---|---|
| Loyer de référence initial (dans limites plafonds) | Décision CA SAS + validation Comité |
| Villes et zones géographiques d'expansion | Décision CA SAS + rapport d'opportunité |
| Modalités de sélection des étudiants | Décision opérationnelle + communication anges |
| Axes de dépense du FDD (dans la clé) | Décision Conseil FDD + rapport d'impact |
Situations déclenchantes :
- Loyer pratiqué > 80 % du marché sur plus de 3 logements
- Clé de répartition réelle s'écarte > 20 % de la clé statutaire sur 2 exercices
- Étudiant expulsé sans validation préalable du Comité d'Éthique
- Rapport annuel non publié dans les 120 jours suivant la clôture
- Modification statutaire sans respect du quorum requis
- Proportion étudiants précaires dans le parc < 60 % sans plan de correction
TITRE V — Protection Patrimoniale et Transmission PROTECTION-PATRIMOINE-005
§16.1 — Aucune vente à la découpe
Les logements du parc ne peuvent jamais être vendus à la découpe à des particuliers extérieurs. Toute cession éventuelle doit être réinvestie dans l'acquisition d'un ou plusieurs autres logements de valeur équivalente dans les 12 mois.
§16.2 — Priorité de rachat interne
En cas de cession d'un logement, les anges investisseurs actifs ont un droit de préemption collectif, à valeur de marché, avant toute offre extérieure.
§16.3 — Pas de garantie spéculative
Les logements ne peuvent jamais être mis en garantie (hypothèque, nantissement) pour financer des opérations autres que l'acquisition de nouveaux logements solidaires.
§16.4 — Clause de continuité sociale
Si la SAS venait à être dissoute, les baux en cours sont honorés jusqu'à leur terme naturel. Aucun étudiant résident ne peut être expulsé du fait d'une dissolution.
Le porteur fondateur s'engage à documenter, dans les cinq premières années, l'ensemble des outils, procédures et apprentissages du projet dans un Kit de Reproductibilité libre de droits, publié sous licence Creative Commons BY-NC-SA.
Le Kit comprendra au minimum :
TITRE VI — Déclaration Inaugurale et Engagement DECLARATION-INAUGURALE-006
| Droit | Description | Limite |
|---|---|---|
| Rémunération ProChv1 | ~7,2 % du résultat net SAS (20 % du reliquat porteur) | Soumise à résultat positif |
| Droit de veto éthique | Sur toute décision contraire à la présente Charte | Exercé devant le Comité d'Éthique |
| Droit de refondation | Créer une nouvelle entité fidèle à la Charte si l'actuelle dérive | Après procédure d'alerte épuisée |
| Crédit de conception | Reconnu comme fondateur dans tous les documents officiels | Perpétuel — non cessible |
| Droit d'information | Accès à l'ensemble des documents comptables et de gouvernance | Même après cessation de fonctions |
Limites absolues du fondateur :
- 🚫 Ne peut pas s'attribuer plus de 49 % du pouvoir décisionnel
- 🚫 Ne peut pas modifier la clé de répartition à son avantage personnel
- 🚫 Ne peut pas dissoudre la Fondation unilatéralement
- 🚫 Ne peut pas vendre le modèle ou en céder les droits à une entité commerciale
- 🚫 Ne peut pas lever la présente Charte, même en accord avec l'AG
Premièrement, ce projet est né d'une conviction humanitaire avant d'être né d'un calcul financier. La performance économique est le moyen ; la dignité des étudiants est la fin.
Deuxièmement, chaque règle inscrite dans ce document a été réfléchie pour durer, pas pour servir une circonstance. Je m'engage à appliquer ces règles avant de les modifier, et à les modifier selon les procédures prévues, jamais en dehors.
Troisièmement, ce projet, une fois lancé, ne m'appartient plus entièrement. Il appartient aux étudiants qu'il loge, aux investisseurs qui lui font confiance, aux institutions qui le supervisent, et à la société qui en bénéficie.
Quatrièmement, loger des jeunes précaires avec des fonds privés, produire un impact mesurable, rémunérer justement les contributeurs, et transmettre le modèle ouvertement — c'est ma contribution personnelle à la question du logement étudiant en France.
Cinquièmement, si je venais à faillir à ces engagements, j'accepte par avance que le Comité d'Éthique, le Préfet, ou toute partie prenante légitimée, puisse m'en tenir responsable.
— Raul Tadwar, porteur fondateur, mai 2026
Entrée en vigueur : À la date de signature par le porteur fondateur et d'enregistrement auprès du secrétariat de la Fondation.
Révisions : Tous les 5 ans maximum, par procédure Niveau 1 (AGE 75 %, validation Comité d'Éthique, notification Préfet). Les révisions ne peuvent pas réduire les droits des bénéficiaires — seulement les renforcer.
Dépôt public :
- 📋 Greffe du Tribunal de Commerce compétent
- 🏛️ Préfecture du département d'implantation
- 🌐 Site public du projet (accès libre, non modifiable sans procédure)
Registre complet des IDKeys
| IDKey | Article | Objet |
|---|---|---|
| CHARTE-ADN-FONDATRICE-000 | Préambule | Identifiant racine — document constitutionnel |
| VALEURS-FOND-001 | Art. 1-3 | Valeurs cardinales et interdictions absolues |
| ADN-ECONOMIQUE-002 | Art. 4 | Modèle économique constitutif (4 piliers) |
| CLE-REPARTITION-INVARIANTE-003 | Art. 5 | Clé de répartition 80%/20% + sous-clés |
| ALLOC-LOGEMENTS-003a | Art. 5 | 40 % → nouveaux logements |
| ALLOC-FDD-003b | Art. 5 | 16 % → fonds dotation + Fondation |
| ALLOC-MAINT-003c | Art. 5 | 24 % → maintenance parc |
| ALLOC-PERI-003d | Art. 5 | 8 % → pérennité modèle (porteur) |
| ALLOC-PORT-003g | Art. 5 | 7,2 % → usage porteur |
| RENDEMENTS-ANGES-INVARIANTS-004 | Art. 6 | Grille de rendement protégée (9 % → 15,5 %) |
| LOYERS-PLAFOND-005 | Art. 7 | Loyers plafonds et critères d'accès étudiants |
| CONTRIB-SOCIALE-OBLIGATOIRE-006 | Art. 8 | Contributions obligatoires au Fonds |
| CONTRIB-ANGES-006a | Art. 8 | 20 % du gain médian base (anges) |
| CONTRIB-LOC-006b | Art. 8 | 4 % des loyers encaissés nets |
| CONTRIB-PORT-006c | Art. 8 | Apport porteur min. 1 500 €/an |
| HUMANITAIRE-003 | Art. 9 | Philosophie du logement comme droit |
| DROITS-ETUDIANTS-010 | Art. 10 | 6 droits irréductibles des étudiants bénéficiaires |
| ENGAGEMENTS-HUMANITAIRES-011 | Art. 11 | 5 engagements structurels humanitaires |
| GOUVERNANCE-MULTI-COUCHES-012 | Art. 12 | 5 couches de gouvernance indépendantes |
| MAILLAGE-IDKEY-013 | Art. 13 | Système de traçabilité IDKey |
| REGLES-AMENDEMENT-014 | Art. 14 | Hiérarchie des règles modifiables (3 niveaux) |
| PROCEDURE-ALERTE-015 | Art. 15 | Procédure d'alerte éthique et sanction (4 étapes) |
| INTANGIBILITE-PATRIMOINE-016 | Art. 16 | Protection du patrimoine collectif (4 §) |
| TRANSMISSION-MODELE-017 | Art. 17 | Kit de reproductibilité Creative Commons BY-NC-SA |
| DROITS-PORTEUR-018 | Art. 18 | Droits et limites absolues du porteur fondateur |
| DECLARATION-INAUGURALE-006 | Art. 19-20 | Déclaration inaugurale et entrée en vigueur |